Flytter erstatningsansvar i byggesaker over på kommunene
En feil i kartgrunnlaget fra kommunen førte til en mangeårig rettslig tvist mellom byggherre og arkitekt i byggeprosessen av Tyin Panorama. Foto: Brækhus Dege
Tyin Jotunheim Høyfjellshotell er en av de store turistperlene i fjellheimen. Fritidsleilighetene som ble bygget under navnet Tyin Panorama var blant de aller første av sitt slag, og er blitt etterfulgt av en lang rekke tilsvarende prosjekter. Men feil i kartgrunnlaget fra kommunen førte til en mangeårig rettslig tvist mellom byggherre og arkitekt.
Legger mer ansvar på byggherrene
I sommer falt dommen fra Eidsivating lagmannsrett, og den frifant de saksøkte arkitektene for erstatningsansvar, selv om de hadde lagt kommunens kart uprøvet til grunn i prosjekteringen.
Lagmannsretten presiserte at man normalt skal kunne legge kartopplysninger fra kommunen uprøvet til grunn i prosjekteringen i byggesaker. Advokat Laila Marie Bendiksen fra Brækhus Dege Advokatfirma, som representerte arkitektene, opplyser at denne dommen kan få store konsekvenser i byggesaker landet rundt, og ikke minst for kommuners erstatningsansvar for feil i kartgrunnlaget.
– I praksis legger denne dommen et stort ansvar på eiendomsinvestorer og byggherrer. Selv om du leier inn konsulenter og rådgivere til å foreta prosjekteringen, kan du ikke føle deg trygg, sier Bendiksen i Brækkhus Dege. Som investor eller byggherre kan du ikke lenger tro at dine rådgivere blir ansvarlig for prosjekteringsfeil hvis årsaken i utgangspunktet er en feil i kartet levert fra kommunen.
Ansvarliggjør kommunene
Alle norske kommuner plikter i henhold til plan- og bygningsloven å sørge for at kartgrunnlaget er oppdatert. Det er likevel ikke uvanlig at kommunene forsøker å fraskrive seg ansvar for kartopplysninger i bygg- og eiendomssaker. For eksempel er følgende tekst å finne på flere nettsider for norske kommuner:
”Det tas forbehold om at det kan forekomme feil på kartet, bl.a. gjelder dette eiendomsgrenser, ledninger/kabler, kummer m.m. som i forbindelse med prosjektering/anleggsarbeid må undersøkes nærmere.”
Advokat Bendiksen mener dommen fra Eidsivating lagmannsrett legger et strengere ansvar på kommunene, som i neste rekke kan bli stilt ansvarlig for sine mangelfulle kart. Selv om gjeldende rett tilsier at kommunen og Statens kartverk ikke har objektivt ansvar for egne feil, mener advokaten det må stilles spørsmål ved om dette er en ordning som nå må endres. Generelle forbehold på kommunenes hjemmesider er uansett ikke ansvarsfraskrivende.
– Denne dommen går såpass langt i å konstatere at man normalt kan legge kommunens kartgrunnlag uprøvet til grunn i byggesak, at den må få konsekvenser for den aktsomhetsvurderingen som knyttes til kommunens erstatningsansvar for egne feil, sier Bendiksen.
Nye regler om uavhengig kontroll
Advokaten viser til at Miljøverndepartementet har sendt ut en rapport fra Statens kartverk med høringsfrist 26. august. I rapporten fremgår det at departementet ønsker kommentarer til roller og ansvar for kommuner, fagetater og Kartverket rundt offentlige kart.
– Det blir spennende å følge denne saken videre. Etter nyttår får vi også nye regler i plan- og bygningsloven om uavhengig kontroll av prosjektering og utføring i byggesaker. Hvem skal kontrollere kommunens arbeid, herunder kartenes godhet, spør Bendiksen.
– Stiller større krav til kunnskap
Thor Olaf Askjer er administrerende direktør i Norsk Eiendom, som er en bransjeorganisasjon for eiendomsaktører. Han mener dommen legger et utvidet kompetanseansvar på norske byggherrer.
– Dette er en dom som skjerper kravet til kunnskap om bransjen og faget fra byggherrer. Etter dette er det enda viktigere å skjerpe de avtaler man inngår med rådivere og entreprenører og også selv skaffe kunnskap om eget prosjekt, sier Askjer.
Han legger til at stadig flere domsavsigelser og nye lover peker i samme retning.
(Pressenytt)
Kontaktperson:
* Brækhus Dege Eiendom, advokat og partner Laila Marie Bendiksen, mobil 91 14 04 80
Dette er saken:
- En ny dom i Eidsivating lagmannsrett frifinner AKC Arkitekter AS etter at deler av byggeprosjektet Tyin Panorama måtte omprosjekteres fordi det ble tegnet på feil kartgrunnlag.
- For første gang sier en norsk dom at arkitekter og entreprenører kan bruke kommunens kart uprøvet uten å bære noe ansvar eller risiko om de ikke stemmer.
Feil i kartgrunnlaget - gjeldende rett:
GAB (Grunneiendommer, Adresser og Bygninger i Norge) og eiendomskart gir faktiske opplysninger om eiendommer og tomter. Kommunen har ikke noe objektivt ansvar dersom opplysningene viser seg å være feil, slik tilfellet er for staten med grunnboka. Dersom kommunen gjør en feil ved registrering i GAB, kan den bli ansvarlig etter vanlige erstatningsregler. Det må påvises at kommunen har opptrådt uaktsomt, og at noen er blitt påført et økonomisk tap som følge av dette. Kommunen kan bli erstatningsansvarlig hvis den gir ut feil opplysninger om en eiendom. I tillegg til at det må bevises at opplysningene var feilaktige, må kommunen kunne lastes for å ha gitt ut opplysningene.
(Kilde: Brækhus Dege)
